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De todo lo que pagaste al firmar la hipoteca, la cifra más alta fue un impuesto: el de actos jurídicos documentados (AJD). En una hipoteca media son varios miles de euros. Es también el único gasto que no se recupera, y conviene entender por qué para no perder el tiempo ni dejarse engañar.
Qué es
Un impuesto autonómico que grava la escritura pública de la hipoteca. Se calcula aplicando un porcentaje, distinto en cada comunidad autónoma, sobre la «responsabilidad hipotecaria»: el capital más los intereses y gastos garantizados, una cifra bastante mayor que el préstamo.
El otoño de 2018
Durante años se dio por hecho que lo pagaba el cliente. En octubre de 2018, una sección del Tribunal Supremo dijo lo contrario: que debía pagarlo el banco. La decisión provocó un terremoto, y pocas semanas después el Pleno de la Sala de lo Contencioso volvió al criterio anterior: el obligado al pago es el prestatario.
Dos días más tarde, el Gobierno aprobó un decreto-ley que cambió la norma: desde el 10 de noviembre de 2018, el impuesto lo paga el banco. Pero solo para las hipotecas firmadas a partir de ese día.
El resultado
| Fecha de la escritura | Quién paga el impuesto |
|---|---|
| Hasta el 9 de noviembre de 2018 | El cliente |
| Desde el 10 de noviembre de 2018 | El banco |
Por qué no se devuelve aunque la cláusula sea nula
La cláusula que te imponía todos los gastos es abusiva y se anula. Pero anularla no significa que el banco lo pague todo: significa que cada gasto se asigna a quien correspondía según la ley. Para el registro, la ley dice que al banco. Para el impuesto, la norma fiscal vigente entonces decía que al cliente. Por eso el Supremo, al fijar el reparto en 2019, lo dejó fuera.
Lo que sí se recupera
- Registro de la propiedad: 100 %.
- Gestoría: 100 %.
- Tasación: 100 % en hipotecas anteriores a junio de 2019.
- Notaría: 50 %.
Más los intereses legales desde que pagaste cada factura. Tienes el detalle en la guía de gastos de hipoteca y un ejemplo con cifras en cuánto dinero es.
Una precaución
Desconfía de quien te prometa recuperar «todos los gastos de tu hipoteca, incluido el impuesto». Con la jurisprudencia actual, esa parte no es reclamable al banco.
Preguntas frecuentes
Firmé mi hipoteca en 2015 y pagué el impuesto. ¿Puedo reclamarlo al banco?
No. El Tribunal Supremo estableció que, en las hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018, el obligado al pago del impuesto era el prestatario. La nulidad de la cláusula de gastos no cambia quién era el contribuyente según la ley fiscal.
¿Y a Hacienda?
Tampoco, con carácter general: el impuesto se pagó correctamente conforme a la norma vigente entonces.
Entonces, ¿merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?
Sí. Aunque el impuesto sea la partida mayor, el resto de gastos suele sumar entre 1.000 y 3.000 euros, a los que se añaden los intereses desde que los pagaste.
¿Revisamos el tuyo?
Con la escritura y las facturas calculamos lo que puedes recuperar. La revisión no tiene coste y solo cobramos honorarios si ganamos.
Normas y sentencias citadas
- Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera (Pleno), 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre.
- Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera (Pleno), 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo.
- Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Sentencias del Tribunal Supremo (Pleno) 44/2019 a 49/2019, de 23 de enero.
Este artículo es información general y no sustituye el estudio de tu contrato: cada caso depende de sus fechas, sus cifras y lo que firmaste. La jurisprudencia cambia; revisamos el texto cuando lo hace.
