En este artículo
«Su reclamación ha prescrito». Es la respuesta que durante años dieron los bancos a quien pedía los gastos de una hipoteca antigua. Tenía cierta lógica aparente: habían pasado quince o veinte años desde el pago. En 2024 esa defensa se quedó casi sin base.
El problema
Reclamar los gastos de hipoteca implica dos peticiones:
- Que se declare nula la cláusula que te los impuso. Esto no prescribe nunca.
- Que te devuelvan el dinero. Esto sí tiene plazo.
La pregunta era desde cuándo se cuenta ese plazo. Si empezaba el día que pagaste las facturas, casi todas las hipotecas anteriores a 2010 estarían prescritas y la nulidad no serviría para nada.
Lo que dijo Europa
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó tres sentencias en 2024, en enero y en abril. Su mensaje: un plazo de prescripción solo es compatible con el derecho europeo si el consumidor ha tenido la posibilidad real de conocer sus derechos antes de que el plazo empiece a correr o termine.
Y añadió dos precisiones muy relevantes:
- No se puede hacer arrancar el plazo en la fecha en que el Tribunal Supremo dictó sus sentencias sobre gastos. Un consumidor medio no está obligado a seguir la jurisprudencia.
- El banco, que es quien redactó la cláusula, no puede beneficiarse de que el cliente ignorase que era abusiva.
Lo que dijo el Supremo
El 14 de junio de 2024, el Pleno del Tribunal Supremo aplicó esa doctrina y fijó la regla para España:
El plazo de prescripción de la acción de restitución de los gastos hipotecarios empieza el día en que queda firme la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.
Con una única salvedad: que la entidad pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese consumidor concreto tuvo conocimiento de la abusividad antes de esa sentencia.
Qué significa en la práctica
- Una hipoteca de 2003, 2007 o 2012 se puede reclamar hoy.
- El plazo todavía no ha empezado si nadie ha declarado nula tu cláusula.
- La carga de la prueba es del banco, y no le basta con decir que el tema «era público y notorio».
Cuándo puede haber un problema
Hay situaciones en las que el banco puede intentar demostrar que ya conocías tus derechos:
- Presentaste una reclamación por los gastos hace más de cinco años y no hiciste nada después.
- Firmaste con el banco un acuerdo sobre la hipoteca en el que se mencionaba la cláusula.
- Ya hubo un procedimiento judicial sobre esa misma escritura.
Ninguna cierra el caso automáticamente, pero conviene analizarlas antes de reclamar.
No lo confundas con el plazo de la usura
Para los créditos usurarios (tarjetas, préstamos) la regla es diferente: se recupera lo pagado de más en los cinco años anteriores a la reclamación. Está en la regla de los 5 años.
En gastos de hipoteca, como has visto, el punto de partida es mucho más favorable. Lo que se devuelve, gasto a gasto, lo tienes en la guía de gastos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
Mi hipoteca es de 2004. ¿Es demasiado tarde para reclamar los gastos?
Como regla general, no. El plazo de prescripción de la devolución no empieza cuando pagaste, sino cuando una sentencia firme declara nula la cláusula. Mientras eso no haya ocurrido, el plazo no ha comenzado, salvo que el banco demuestre que conocías la abusividad con anterioridad.
El banco rechazó mi reclamación diciendo que estaba prescrita. ¿Tiene razón?
Es una respuesta habitual, pero desde la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2024 ese argumento tiene muy poco recorrido en los juzgados, porque es la entidad la que debe probar que tú sabías que la cláusula era abusiva.
Ya reclamé al banco hace años y no me contestó. ¿Eso me perjudica?
Es un dato que hay que valorar en cada caso, porque el banco puede intentar usar una reclamación antigua como prueba de que conocías tus derechos. Conviene revisar qué se pidió y cuándo antes de reclamar de nuevo.
¿Revisamos el tuyo?
Con la escritura y las facturas calculamos lo que puedes recuperar. La revisión no tiene coste y solo cobramos honorarios si ganamos.
Normas y sentencias citadas
- Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 857/2024, de 14 de junio.
- Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero de 2024 (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) y de 25 de abril de 2024 (asuntos C-561/21 y C-484/21).
- Directiva 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
- Código Civil, artículo 1964.
Este artículo es información general y no sustituye el estudio de tu contrato: cada caso depende de sus fechas, sus cifras y lo que firmaste. La jurisprudencia cambia; revisamos el texto cuando lo hace.
