En este artículo
«¿Y esto cuánto dinero es?». Es la pregunta razonable antes de ponerse a buscar papeles de hace quince años. La respuesta depende de tus facturas, pero un ejemplo ayuda a situarse.
El caso
Hipoteca de 150.000 € firmada en 2008. El día de la firma, la gestoría pidió una provisión de fondos y después entregó estas facturas relacionadas con el préstamo:
| Gasto | Lo que pagaste | Lo que devuelve el banco |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | 700 € | 350 € (la mitad) |
| Registro de la propiedad | 250 € | 250 € |
| Gestoría | 400 € | 400 € |
| Tasación | 300 € | 300 € |
| Impuesto (AJD) | 2.200 € | 0 € |
| Total | 3.850 € | 1.300 € |
Las cifras son orientativas. El impuesto es la partida mayor y no se recupera.
Los intereses
El banco no devuelve solo los 1.300 €: debe pagar además el interés legal del dinero desde que pagaste cada factura. En una hipoteca de 2008 son más de diecisiete años.
El interés legal ha estado todos estos años entre el 3 % y el 4 %, con algún ejercicio por encima. Aplicado año a año a 1.300 €, suma en torno a 750 € más.
Total aproximado: unos 2.050 €.
Qué hace subir o bajar la cifra
- El importe de la hipoteca. Notaría y registro se calculan con aranceles que crecen con la cantidad garantizada.
- La gestoría. Sus honorarios eran libres: hay facturas de 200 € y de 600 €.
- La antigüedad. Cuanto más antigua, más intereses.
- Las novaciones y ampliaciones. Si modificaste la hipoteca y pagaste de nuevo notaría, registro y gestoría, esos gastos también se revisan.
- Las copias. La parte de la factura notarial que corresponde a copias la paga quien las pidió.
Y además, lo que se revise en la misma escritura
- La comisión de apertura, en algunos casos.
- La cláusula suelo, si la tenías.
Qué necesitas para saber tu cifra
La escritura del préstamo y las cuatro facturas. Si no las conservas, se pueden pedir: cómo conseguir las facturas de tu hipoteca.
Sobre el plazo
Que tu hipoteca sea de 2008, de 2003 o de 1999 no impide reclamar: el plazo para pedir la devolución empieza, como regla general, cuando una sentencia firme anula la cláusula. Lo explicamos en el plazo tras 2024.
Preguntas frecuentes
¿Por qué los importes varían tanto de una hipoteca a otra?
Porque los aranceles de notaría y registro dependen del importe de la hipoteca, y porque los honorarios de gestoría y de tasación eran libres. Dos hipotecas del mismo año pueden tener facturas muy distintas.
¿Desde cuándo se calculan los intereses?
Desde la fecha en que pagaste cada gasto. Así lo estableció el Tribunal Supremo: el banco se benefició de que tú adelantaras un pago que le correspondía a él.
¿Los intereses tributan?
La devolución de los gastos y sus intereses puede tener consecuencias fiscales según tu situación. Conviene consultarlo al recibir el dinero.
¿Revisamos el tuyo?
Con la escritura y las facturas calculamos lo que puedes recuperar. La revisión no tiene coste y solo cobramos honorarios si ganamos.
Normas y sentencias citadas
- Sentencias del Tribunal Supremo (Pleno) 44/2019 a 49/2019, de 23 de enero.
- Sentencia del Tribunal Supremo 555/2020, de 26 de octubre (gestoría).
- Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 35/2021, de 27 de enero (tasación).
- Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 725/2018, de 19 de diciembre (intereses desde el pago).
Este artículo es información general y no sustituye el estudio de tu contrato: cada caso depende de sus fechas, sus cifras y lo que firmaste. La jurisprudencia cambia; revisamos el texto cuando lo hace.
