Gastos de hipoteca: qué puedes reclamar y cuánto te devuelven

Cuando firmaste la hipoteca pagaste una provisión de fondos de varios miles de euros «para gastos». La escritura decía que todos eran de tu cuenta. Esa cláusula, presente en casi todas las hipotecas anteriores a 2019, es nula por abusiva, y el Tribunal Supremo ha fijado qué parte de cada gasto te tiene que devolver el banco.

A quién afecta

A las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la ley de crédito inmobiliario, que ya reparte los gastos por norma.

No importa si la hipoteca sigue viva, si la cancelaste, si la cambiaste de banco o si vendiste la vivienda.

Qué se devuelve, gasto a gasto

Gasto	Lo que devuelve el banco
Registro de la propiedad	El 100 %. La hipoteca se inscribe en interés del banco.
Gestoría	El 100 %.
Tasación	El 100 %, en hipotecas anteriores a la ley de 2019.
Notaría	El 50 % de la escritura de préstamo.
Impuesto (AJD)	Nada. Hasta noviembre de 2018 le correspondía al prestatario.

El impuesto de actos jurídicos documentados es, con diferencia, el gasto más alto, y es el único que no se recupera. Desde el 10 de noviembre de 2018 lo paga el banco.

Dos precisiones sobre la notaría: el reparto a medias se refiere a la escritura del préstamo hipotecario, no a la de compraventa, que es tuya. Y las copias las paga quien las pide.

Cómo se llegó hasta aquí

• Enero de 2019: el Pleno del Supremo establece el reparto. Anulada la cláusula, cada gasto se asigna a quien corresponda según la norma que lo regula.
• Julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirma que, una vez anulada la cláusula, el banco no puede quedarse con lo que le tocaba pagar a él.
• Octubre de 2020: el Supremo rectifica sobre la gestoría, que pasa de la mitad al 100 % a cargo del banco.
• Enero de 2021: lo mismo con la tasación.
• Junio de 2024: el Supremo, siguiendo a Europa, fija cuándo empieza el plazo para reclamar.

Qué documentos necesitas

1. La escritura del préstamo hipotecario, donde está la cláusula de gastos.
2. Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.

Si no las encuentras: la notaría conserva la escritura y su factura; el registro, la suya; y la gestoría, la liquidación de la provisión de fondos. Todos están obligados a darte copia.

Fíjate en que las facturas estén a tu nombre y correspondan a la hipoteca, no a la compraventa.

Cuánto dinero es

Depende del importe y del lugar, pero el orden de magnitud habitual, sumando registro, gestoría, tasación y media notaría, está entre 1.000 y 3.000 €. A eso se añade el interés legal desde el día en que pagaste cada factura, que en una hipoteca de hace quince años es una cantidad apreciable.

Hasta cuándo se puede reclamar

Era la gran duda, porque muchas hipotecas tienen veinte años o más. En 2024, primero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y después el Tribunal Supremo la resolvieron a favor del consumidor: el plazo para pedir la devolución empieza, como regla general, cuando una sentencia firme declara nula la cláusula, no cuando pagaste los gastos.

La excepción: que el banco pruebe que ya sabías antes que la cláusula era abusiva. Tienes los detalles en el plazo para reclamar los gastos de hipoteca.

Qué más revisar en la misma escritura

Ya que tienes la escritura delante:

• La comisión de apertura: no siempre es reclamable, pero a veces sí. Lo explicamos en comisión de apertura de la hipoteca.
• La cláusula suelo, si tu hipoteca es de tipo variable.
• El índice de referencia, si no es el euríbor.
• Los intereses de demora y las comisiones por reclamación de impagos.