Si los gastos de hipoteca tienen una respuesta clara, la comisión de apertura es lo contrario: el asunto en el que más veces han cambiado de criterio los tribunales. En 2019 el Supremo la dio por válida con carácter general. En 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo puso en duda. En 2023 ambos tribunales fijaron el método que se aplica hoy, y en 2025 el europeo lo confirmó.
Qué se discutía
Un cliente con una hipoteca pedía la nulidad de la comisión de apertura por abusiva. El argumento era el que había dado alas a miles de reclamaciones tras la sentencia europea de 2020: el banco no había demostrado que la comisión respondiera a servicios efectivamente prestados ni cuánto le costaban.
En marzo de 2023 el tribunal europeo, a pregunta de un juzgado español, aclaró su postura y dio criterios concretos para valorar estas cláusulas. Dos meses después, el Supremo los aplicó en la sentencia 816/2023.
Las cuestiones eran tres:
- Qué información debía tener el cliente para que la comisión sea transparente.
- Si la comisión puede convivir con otros cobros por lo mismo.
- Cómo se mide si su importe es desproporcionado.
Qué dijo el tribunal
No hay una solución única. La comisión de apertura no es abusiva por el mero hecho de existir ni por calcularse como un porcentaje del préstamo. Tampoco es válida siempre. Se examina cada cláusula con tres filtros.
Transparencia. No hace falta que la escritura detalle uno por uno los servicios que cubre la comisión ni las horas dedicadas. Sí hace falta que el cliente pudiera entender su naturaleza y, sobre todo, su coste: que figure de forma clara, que se pague de una vez al inicio, que esté incluida en la TAE y que se le informara antes de firmar. La publicidad de la entidad en esa época y la información precontractual cuentan.
Que no se solape. La comisión de apertura retribuye el estudio, la concesión y la tramitación del préstamo. No puede convivir con otra comisión o gasto que remunere lo mismo.
Proporcionalidad. El importe no puede ser desproporcionado respecto al coste habitual de estas comisiones. El Supremo utilizó estadísticas del mercado que situaban ese coste medio entre el 0,25 % y el 1,5 % del préstamo, y validó una comisión que quedaba dentro de esa franja.
La confirmación europea. El 30 de abril de 2025, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea respaldó esa forma de analizar la comisión: que se calcule como porcentaje no la hace abusiva, y comparar su importe con el coste medio del mercado es un método admisible para valorar si es desproporcionada.
Qué cambia para ti
Con sinceridad: muchas comisiones de apertura de hipotecas bancarias, de entre el 0,5 % y el 1 %, claramente indicadas en la escritura, son hoy difíciles de recuperar. Las que tienen recorrido son otras:
- Las altas. Por encima del 1,5 %, la proporcionalidad empieza a ser discutible.
- Las poco visibles. Una frase escondida entre otras cláusulas, sin importe en euros, que no aparecía en la oferta vinculante ni en la información previa.
- Las duplicadas. Comisión de apertura más «gastos de estudio», «comisión de formalización» o similares por el mismo trámite.
Por eso, en una hipoteca, lo primero y más seguro son los gastos: registro, gestoría, tasación y media notaría. Están en la guía de gastos de hipoteca. La comisión de apertura se revisa al mismo tiempo y se reclama cuando el análisis lo justifica. Los criterios con más detalle, en comisión de apertura de la hipoteca.
Fuera de las hipotecas el panorama es distinto. En la financiación de coches se han detectado comisiones de hasta el 3,95 %, más del doble de la franja que el Supremo consideró habitual, y además se suman al capital y generan intereses durante años. Lo contamos en comisión de apertura en la financiación del coche.
Cómo saber si te afecta
Abre la escritura y busca la cláusula de comisiones, normalmente la cuarta. Después contesta:
- ¿Qué porcentaje es? Calcúlalo sobre el importe del préstamo. Por encima del 1,5 %, hay algo que mirar.
- ¿Está destacada o perdida? Una comisión visible, con el importe en euros, es más difícil de atacar que una escondida.
- ¿Hay otros cobros iniciales? Gastos de estudio, de gestión, de formalización.
- ¿Tienes la oferta vinculante o la información previa? Si la comisión no aparecía allí, mejor para ti.
Si no encuentras la escritura o la oferta vinculante, en cómo conseguir las facturas de tu hipoteca explicamos dónde pedirlas.
Si tienes la escritura, te la revisamos sin coste y te decimos si esta sentencia se aplica a tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar la comisión de apertura junto con los gastos de hipoteca?
Sí, en la misma reclamación, pero son cuestiones distintas. Los gastos tienen un reparto claro y casi siempre se recuperan; la comisión de apertura depende del análisis de tu escritura y en muchas hipotecas bancarias es difícil.
¿Cuánto es una comisión de apertura normal?
En 2023 el Supremo manejó estadísticas que situaban el coste medio entre el 0,25 % y el 1,5 % del préstamo. Una comisión del 2 % o del 3 % queda fuera de esa franja y tiene más recorrido.
¿Vale lo mismo para un préstamo personal o la financiación de un coche?
Las sentencias se dictaron sobre hipotecas, pero los criterios son los generales de la normativa de consumo y los juzgados los aplican también a préstamos y financiaciones, donde las comisiones suelen ser más altas y se suman al capital.
¿Se aplica a tu contrato?
Con la escritura y las facturas calculamos lo que puedes recuperar. La revisión no tiene coste y solo cobramos honorarios si ganamos.
Este comentario es información general y no sustituye el estudio de tu contrato: que una sentencia exista no significa que se aplique a tu caso. La jurisprudencia cambia; revisamos el texto cuando lo hace.
