«Su reclamación ha prescrito». Durante años fue la respuesta de los bancos a quien pedía los gastos de una hipoteca antigua. Tenía cierta lógica aparente: habían pasado quince o veinte años desde el pago. En 2024, primero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y después el Pleno del Tribunal Supremo dejaron esa defensa casi sin base.
Qué se discutía
Reclamar los gastos de hipoteca son dos peticiones. Que se declare nula la cláusula, que no prescribe nunca. Y que te devuelvan el dinero, que sí tiene plazo. La pregunta era desde cuándo se cuenta ese plazo.
Había varias respuestas posibles, y cada una cambiaba el resultado:
- Desde que pagaste las facturas. Casi todas las hipotecas anteriores a 2010 estarían prescritas y la nulidad no serviría de nada.
- Desde que el Supremo dictó sus sentencias sobre gastos, en 2015 o en 2019. Era la tesis que venían aplicando muchas Audiencias.
- Desde que una sentencia anula tu cláusula. La más favorable al consumidor.
Varios juzgados españoles elevaron la duda al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que la resolvió en tres sentencias en 2024: el 25 de enero (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) y el 25 de abril (asuntos C-561/21 y C-484/21).
Qué dijo el tribunal
Europa. El tribunal europeo partió de una idea: un plazo de prescripción solo es compatible con la Directiva de cláusulas abusivas si el consumidor ha tenido la posibilidad real de conocer sus derechos antes de que el plazo empiece a correr o termine. Y añadió dos precisiones:
- No se puede hacer arrancar el plazo en la fecha en que el Supremo dictó sus sentencias sobre gastos. Un consumidor medio no está obligado a seguir la jurisprudencia.
- El banco, que es quien redactó la cláusula, no puede beneficiarse de que el cliente ignorase que era abusiva.
El Supremo. El 14 de junio de 2024, el Pleno aplicó esa doctrina y fijó la regla para España: el plazo de prescripción de la acción de restitución de los gastos hipotecarios empieza el día en que queda firme la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.
Con una única salvedad: que la entidad pruebe que, en el marco de sus relaciones con ese cliente concreto, el consumidor tuvo conocimiento de la abusividad antes de esa sentencia. La carga de esa prueba es del banco.
Qué cambia para ti
- La antigüedad de la hipoteca deja de ser un obstáculo. Una hipoteca de 2003, de 2007 o de 2012 se puede reclamar hoy. Si nadie ha declarado nula tu cláusula, el plazo todavía no ha empezado.
- El banco tiene que probar, no afirmar. No le basta con decir que el asunto «era público y notorio» o que salió en los periódicos. Tiene que demostrar que tú, en concreto, sabías que la cláusula era abusiva.
- Lo que se recupera es lo mismo que en una hipoteca reciente. Registro, gestoría y tasación enteros, la mitad de la notaría y los intereses desde cada pago. Un ejemplo con cifras, en cuánto dinero se recupera de los gastos de hipoteca. Y en una hipoteca antigua, los intereses pueden ser más de la mitad de lo reclamado.
- Hay situaciones que conviene revisar antes. Si presentaste una reclamación por los gastos hace más de cinco años y no hiciste nada después, si firmaste con el banco un acuerdo que mencionaba la cláusula o si ya hubo un juicio sobre esa escritura, el banco puede intentar usarlo como prueba de que conocías tus derechos. Ninguna de esas situaciones cierra el caso automáticamente, pero hay que analizarlas.
La regla completa está en el plazo para reclamar los gastos de hipoteca. Y no la confundas con la de la usura: para tarjetas y préstamos rige la regla de los 5 años, que es distinta.
Cómo saber si te afecta
- Tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 y pagaste tú los gastos. Qué se devuelve de cada partida, en la guía de gastos de hipoteca.
- Nadie ha declarado todavía nula tu cláusula de gastos. Entonces el plazo no ha empezado.
- No has firmado con el banco ningún acuerdo sobre esa cláusula ni has tenido un juicio por esa escritura. Si lo has hecho, se revisa antes de reclamar.
- Reúne la escritura y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, se pueden pedir.
Con esos documentos puedes hacer una primera estimación en la calculadora de gastos de hipoteca.
Si tienes la escritura, te la revisamos sin coste y te decimos si esta sentencia se aplica a tu caso.
Preguntas frecuentes
Mi hipoteca es de 2004. ¿Es demasiado tarde?
Como regla general, no. El plazo de la devolución no empieza cuando pagaste, sino cuando una sentencia firme declara nula la cláusula. Si nadie ha anulado la tuya, el plazo todavía no ha comenzado, salvo que el banco demuestre que conocías la abusividad con anterioridad.
El banco dice que mi reclamación ha prescrito. ¿Tiene razón?
Es la respuesta habitual, pero desde junio de 2024 tiene muy poco recorrido. Es la entidad la que tiene que probar que sabías que la cláusula era abusiva, y no le basta con decir que el asunto era público.
¿Vale esta regla para la usura de una tarjeta?
No. Para los créditos usurarios el Supremo fijó en 2025 una regla distinta: se recupera lo pagado de más en los cinco años anteriores a la reclamación. Los gastos de hipoteca se reclaman por cláusula abusiva y su plazo se cuenta como explica esta página.
¿Se aplica a tu contrato?
Con la escritura y las facturas calculamos lo que puedes recuperar. La revisión no tiene coste y solo cobramos honorarios si ganamos.
Este comentario es información general y no sustituye el estudio de tu contrato: que una sentencia exista no significa que se aplique a tu caso. La jurisprudencia cambia; revisamos el texto cuando lo hace.
