Casi todas las hipotecas firmadas antes de 2019 tienen una cláusula igual: «todos los gastos e impuestos serán de cuenta del prestatario». Ese día pagaste una provisión de fondos de varios miles de euros y no volviste a pensar en ello. En enero de 2019 el Pleno del Tribunal Supremo dictó cinco sentencias que fijaron qué parte de esos gastos te tiene que devolver el banco.
Qué se discutía
Que la cláusula era abusiva ya lo había dicho el Supremo en 2015. Lo que faltaba era saber qué pasaba después. Si la cláusula desaparece, ¿quién paga cada gasto? ¿Todo el banco? ¿A medias? ¿Depende de cada partida?
Los juzgados daban respuestas distintas, y los bancos defendían que, sin cláusula, los gastos seguían siendo del cliente porque así lo decían las normas de notaría, registro e impuestos.
El Pleno resolvió a la vez cinco recursos (las sentencias 44, 46, 47, 48 y 49 de 2019) para unificar el criterio sobre cada gasto: notaría, registro, gestoría e impuesto.
Qué dijo el tribunal
El punto de partida es que la cláusula es nula por abusiva: carga al consumidor todos los gastos sin distinguir a quién beneficia cada uno. Anulada, no se sustituye por otra; cada gasto se asigna a quien le corresponda según la norma que lo regula o, si no hay norma, a quien tiene interés en ese trámite.
Con ese criterio, el reparto quedó así:
| Gasto | Reparto en las sentencias de 2019 |
|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | A medias: la escritura interesa a los dos. Las copias las paga quien las pide. |
| Registro de la propiedad | 100 % al banco: la hipoteca se inscribe en su interés. |
| Gestoría | A medias (criterio que cambió en 2020). |
| Impuesto (AJD) | Al prestatario, como decía la ley de entonces. No se devuelve. |
Dos precisiones. El reparto de la notaría se refiere a la escritura del préstamo, no a la de compraventa, que es tuya. Y el impuesto lo paga el banco solo en hipotecas firmadas desde el 10 de noviembre de 2018, por un cambio de ley, no por estas sentencias.
Lo que vino después. En julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea señaló que, una vez anulada la cláusula, el banco no puede quedarse con nada de lo que le habría tocado pagar. El Supremo aplicó ese criterio en la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, y pasó la gestoría al 100 % a cargo del banco. En la sentencia 35/2021, de 27 de enero, hizo lo mismo con la tasación, en hipotecas anteriores a la ley de 2019.
A todo ello se suma el interés legal del dinero desde el día en que pagaste cada factura.
Qué cambia para ti
Si firmaste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y pagaste tú los gastos, tienes derecho a recuperar:
- El 100 % del registro.
- El 100 % de la gestoría.
- El 100 % de la tasación.
- El 50 % de la notaría de la escritura de préstamo.
- Los intereses de cada cantidad desde el día en que la pagaste.
El impuesto, que es la partida más alta, no se devuelve. Por qué, en el impuesto de la hipoteca: quién lo paga.
En una hipoteca media, la suma suele estar entre 1.000 y 3.000 € antes de intereses. Un ejemplo con cifras, en cuánto dinero se recupera de los gastos de hipoteca.
Si hiciste una novación o una ampliación y volviste a pagar notaría, registro y gestoría, esos gastos se revisan también. Y da igual que la hipoteca esté cancelada o que hayas vendido la casa: la cláusula se puede anular igual.
Sobre el plazo, la duda clásica, la respondieron Europa y el Supremo en 2024: empieza a contar, como regla general, cuando una sentencia firme anula la cláusula. Está en el plazo para reclamar los gastos de hipoteca.
Cómo saber si te afecta
- Mira la fecha de la escritura. Anterior al 16 de junio de 2019: te afecta.
- Busca la cláusula de gastos. Si dice que todos son de tu cuenta, es la cláusula que anulan estas sentencias.
- Reúne las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, la notaría, el registro y la gestoría conservan copia y están obligados a dártela: cómo conseguir las facturas de tu hipoteca.
- Comprueba que las facturas están a tu nombre y corresponden al préstamo, no a la compraventa.
Con esos papeles puedes hacer una primera estimación en la calculadora de gastos de hipoteca.
Si tienes la escritura, te la revisamos sin coste y te decimos si esta sentencia se aplica a tu caso.
Preguntas frecuentes
¿A qué hipotecas se aplica?
A las firmadas antes del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la ley de crédito inmobiliario, que ya reparte los gastos por norma. No importa si la hipoteca sigue viva, está cancelada o vendiste la vivienda.
¿Por qué la gestoría se devuelve entera si en 2019 era a medias?
En enero de 2019 el Supremo repartió la gestoría al 50 %. En julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la UE dijo que, anulada la cláusula, el banco no puede quedarse con nada de lo que le tocaba pagar. El Supremo rectificó en octubre de 2020 y la gestoría pasó al 100 %. En enero de 2021 hizo lo mismo con la tasación.
¿Y el impuesto de actos jurídicos documentados?
No se devuelve. En las hipotecas anteriores a noviembre de 2018 correspondía al prestatario por ley, y la nulidad de la cláusula no cambia eso. Es el gasto más alto y el único que no entra en la reclamación.
¿Se aplica a tu contrato?
Con la escritura y las facturas calculamos lo que puedes recuperar. La revisión no tiene coste y solo cobramos honorarios si ganamos.
Este comentario es información general y no sustituye el estudio de tu contrato: que una sentencia exista no significa que se aplique a tu caso. La jurisprudencia cambia; revisamos el texto cuando lo hace.
