¿Merece la pena reclamar los gastos de hipoteca? Cuentas claras

Reclamar los gastos de la hipoteca es un trámite con papeles antiguos, una espera y cierta incertidumbre. Es razonable preguntarse si el dinero que hay al final lo justifica. Aquí tienes los números y los factores que deciden la respuesta, sin promesas.

Cuánto dinero suele ser

En una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019 el banco devuelve el registro, la gestoría y la tasación enteros y la mitad de la factura notarial. El impuesto, que era la partida más alta, no se devuelve en las hipotecas anteriores a noviembre de 2018.

Sumando lo recuperable, el orden de magnitud habitual está entre 1.000 y 3.000 €. La cifra depende sobre todo de dos cosas: el importe de la hipoteca, porque los aranceles de notaría y registro crecen con la cantidad garantizada, y la gestoría, cuyos honorarios eran libres.

A eso se añaden los intereses. El banco paga el interés legal desde el día en que abonaste cada factura, y en una hipoteca de hace quince o veinte años esa parte es apreciable. En el ejemplo con cifras de una hipoteca de 150.000 € de 2008, lo recuperable eran 1.300 € y los intereses añadían unos 750 € más.

Si además la escritura tiene comisión de apertura o cláusula suelo, se revisan a la vez y la cuenta cambia. Si tiene IRPH, también lo miramos, aunque hoy pocos casos prosperan.

Qué cuesta reclamar

Tres partidas, y ninguna es grande:

• Documentos. Si no conservas la escritura ni las facturas, pedir copias a la notaría y al registro tiene un coste pequeño. Dónde se pide cada una.
• Tiempo. La reclamación previa al banco tarda entre unas semanas y un mes. Si hay que demandar, el juzgado puede tardar desde unos meses hasta más de un año, según la carga de trabajo que tenga. Lo explicamos en cuánto tarda una reclamación bancaria.
• Honorarios. Son libres y cada despacho los fija a su manera: porcentaje sobre lo recuperado, cuota fija o una mezcla. Lo que debes preguntar antes de encargarlo está en cuánto cobra un abogado por reclamar al banco.

En gastos de hipoteca, cuando la reclamación va bien fundada, muchas entidades pactan una vez presentada la demanda, lo que acorta el proceso.

El riesgo: las costas

Es el punto que hay que entender antes de decidir. Si la sentencia te da la razón, lo normal es que condene en costas al banco y que este pague los gastos del procedimiento hasta el límite legal. Si la demanda se desestima, puedes tener que pagar las costas del banco, con el tope de un tercio de la cuantía del pleito salvo temeridad.

En gastos de hipoteca el criterio de los tribunales está asentado desde 2019 y el plazo quedó resuelto en 2024, así que el margen de sorpresa es menor que en otras reclamaciones. Pero cada escritura tiene sus particularidades y conviene que alguien la lea antes de demandar.

Cuándo no merece la pena

Hay casos en los que la respuesta honesta es que no, o que no por los gastos:

• Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. La ley ya reparte los gastos: el banco paga notaría, registro, gestoría e impuesto, y tú solo la tasación. Normalmente no hay nada que reclamar.
• Facturas mínimas. Si la hipoteca era pequeña y las únicas facturas que puedes acreditar son de poca cuantía, el procedimiento puede no compensar el tiempo. Hay que verlo con los números delante.
• Solo tienes el impuesto. Es la factura más alta y la única que no se devuelve. Si no se pueden acreditar las demás, no hay base para cuantificar.
• Ya hubo una sentencia sobre esa escritura o firmaste un acuerdo con el banco que mencionaba la cláusula. No cierra el caso, pero puede afectar al plazo y hay que revisarlo antes.

Lo que no es motivo para descartar: que la hipoteca esté cancelada o que tenga veinte años. Se puede reclamar igual.

Qué necesitamos para decirte si merece la pena

Tres cosas, y ninguna es difícil de conseguir:

• La escritura de la hipoteca. Da la fecha, que decide si hay algo que reclamar, y el importe garantizado, del que dependen los aranceles. Si no la tienes, la notaría conserva copia.
• Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, o al menos saber cuáles te faltan. Dónde se pide cada una.
• La fecha en que pagaste cada factura, porque los intereses se cuentan desde ese día.

Para hacerte una idea antes, la calculadora de gastos de hipoteca da una cifra orientativa con los importes y la fecha. La cifra definitiva, con los intereses exactos y lo que aporte cada factura, la calculamos nosotros con los documentos delante.

Con la escritura y las facturas te decimos sin coste si reclamar los gastos de tu hipoteca merece la pena y cuánto hay. Si compensa, la reclamación al banco y, si hace falta, la demanda las llevamos nosotros, y solo cobramos si se recupera dinero.