¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20 años? Sí, así

Hipoteca firmada en 2004, o en 1998, pagada hasta el final o cancelada al vender el piso. ¿Tiene sentido remover papeles de hace veinte años? Sí: el tiempo transcurrido ha dejado de ser el obstáculo que los bancos decían que era.

Se puede reclamar aunque la hipoteca esté cancelada

La cláusula que te cargó todos los gastos de constitución es nula por abusiva, y una cláusula nula se puede atacar en cualquier momento: pedir la nulidad no prescribe. Da igual que el préstamo siga vivo, que lo terminaras de pagar hace años, que lo cambiaras de banco o que hayas vendido la vivienda. Lo que pagaste por notaría, registro, gestoría y tasación sigue siendo reclamable.

Lo que sí tiene plazo es pedir que te devuelvan el dinero: cinco años, según el Código Civil. Y aquí estaba la discusión.

Desde cuándo cuenta el plazo

Durante años los bancos contestaban «ha prescrito» a cualquier hipoteca anterior a 2010, contando los cinco años desde el día del pago. En 2024 esa defensa se quedó casi sin base.

Primero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en enero y abril de 2024, dijo que un plazo solo es válido si el consumidor tuvo posibilidad real de conocer sus derechos antes de que empezara a correr, y que no se puede presumir que lo sabía porque las sentencias sobre gastos saliesen en los periódicos. Después, el 14 de junio de 2024, el Pleno del Tribunal Supremo fijó la regla para España: el plazo empieza el día en que es firme la sentencia que declara nula la cláusula.

La única salvedad es que el banco pruebe que tú, en concreto, conocías antes la abusividad, por ejemplo por una reclamación tuya de hace más de cinco años. La carga de esa prueba es suya. El detalle está en la sentencia del Supremo de 2024 sobre el plazo.

En la práctica: si nadie ha declarado nula tu cláusula, el plazo de tu hipoteca de 1998 o de 2004 todavía no ha empezado.

Qué cambia según el año en que firmaste

El reparto que fijó el Supremo en enero de 2019 se aplica a todas las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019: el banco devuelve el registro, la gestoría y la tasación enteros y la mitad de la notaría. Lo tienes gasto a gasto en qué se puede reclamar de los gastos de hipoteca.

El año importa sobre todo por el impuesto de actos jurídicos documentados, que era la partida más alta:

• Hasta el 9 de noviembre de 2018, el impuesto le correspondía al cliente según la norma fiscal, y por eso no se devuelve aunque la cláusula sea nula. Es el caso de casi todas las hipotecas de hace veinte años.
• Desde el 10 de noviembre de 2018, lo paga el banco por ley, así que en esas escrituras no debería haberlo pagado el cliente.
• Desde el 16 de junio de 2019, la ley de crédito inmobiliario reparte todos los gastos directamente y no suele haber nada que reclamar.

En hipotecas muy antiguas, anteriores a mediados de los años noventa, la regla fiscal que hacía contribuyente al prestatario no estaba redactada en los mismos términos, y es un punto que conviene revisar caso a caso antes de dar el impuesto por perdido. Por qué no se devuelve en el resto de casos lo explicamos en el impuesto de la hipoteca: quién lo paga.

Cómo conseguir facturas de hace 20 años

«No guardo nada» no es un problema: cada documento tiene un sitio donde se conserva y están obligados a darte copia.

• Escritura y factura notarial: la notaría guarda el original sin límite de tiempo. Si el notario se jubiló, su protocolo pasó a otro notario o al archivo del distrito, y el Colegio Notarial te indica cuál.
• Factura del registro: en el registro de la propiedad de la finca, con la fecha aproximada de la inscripción.
• Factura de la gestoría: en la gestoría que tramitó la firma o, si ya no existe, en el banco, que suele conservar la liquidación de la provisión de fondos.
• Tasación: en la sociedad de tasación, que figura en la escritura, o en el banco.

El paso a paso está en cómo conseguir las facturas de tu hipoteca. Si falta alguna, se reclama por las demás.

Por qué la cifra crece con los años

El banco no devuelve solo lo que pagaste de más: debe añadir el interés legal del dinero desde el día en que pagaste cada factura, porque se benefició de que adelantaras un gasto que le correspondía a él. En una hipoteca de 2004 son más de veinte años de intereses, con tipos casi siempre entre el 3 % y el 4 %: los intereses pueden superar la mitad del principal.

Un ejemplo con cifras de una hipoteca de 2008 lo tienes en cuánto dinero se recupera; el tipo de cada año, en la tabla del interés legal del dinero; y una estimación para tu caso, en la calculadora de gastos de hipoteca.

Qué hacer ahora

1. Localiza la escritura del préstamo, o pide copia simple a la notaría.
2. Reúne las facturas que tengas y pide duplicado de las que falten.
3. Comprueba si firmaste con el banco algún acuerdo sobre esa cláusula o reclamaste hace más de cinco años: se revisa antes.
4. La reclamación previa al banco, antes de ir al juzgado, la enviamos nosotros. Qué es, en cómo reclamar al banco por escrito.

Con la escritura y las facturas que consigas, por antiguas que sean, te decimos sin coste cuánto puedes recuperar de los gastos de tu hipoteca.