Qué es el IRPH de una hipoteca y cómo saber si tu hipoteca lo tiene

Si llevas años pagando una cuota más alta que la de conocidos con hipotecas parecidas y nunca has entendido por qué, puede que la respuesta esté en el índice al que se referencia tu préstamo. El IRPH no es ilegal ni secreto, pero sí es más caro que el euríbor por su propia forma de cálculo, y la mayoría de quienes lo tienen no lo eligieron.

Qué es el IRPH

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Es un tipo oficial que publica cada mes el Banco de España y que se calcula como la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a más de tres años para compra de vivienda libre que las entidades han concedido ese mes.

Durante casi veinte años hubo tres:

• IRPH Cajas: media de las hipotecas concedidas por las cajas de ahorros.
• IRPH Bancos: media de las concedidas por los bancos.
• IRPH Entidades (o «conjunto de entidades»): media de todas.

Los dos primeros dejaron de publicarse en noviembre de 2013, cuando ya casi no quedaban cajas. La ley los sustituyó por el índice que previera cada escritura y, si no había ninguno, por el IRPH Entidades con un diferencial calculado para mantener el mismo resultado. Desde entonces solo se publica este último, y sigue siendo un índice oficial.

Por qué sale más caro que el euríbor

El euríbor es el tipo al que los bancos se prestan dinero entre sí. El IRPH es la media de lo que los bancos cobran a sus clientes por las hipotecas. Esa media se hace sobre la TAE, no sobre el interés nominal, así que lleva dentro los diferenciales, las comisiones y los gastos de esas hipotecas. Qué es la TAE y qué incluye lo tienes en el glosario.

El resultado es un índice que, por construcción, siempre está por encima del coste del dinero. Y si encima la escritura le suma un diferencial, el cliente paga dos veces el margen del banco: una vez dentro del índice y otra fuera.

El Banco de España lo sabía. En la circular de 1994 que creó estos índices advirtió de que, al estar calculados sobre TAE, para que una hipoteca con IRPH costase lo mismo que el mercado había que aplicarle un diferencial negativo. Casi ninguna escritura lo hizo. La diferencia con el euríbor ha sido de forma habitual de uno a dos puntos, lo que a lo largo de una hipoteca suma miles de euros.

Cómo verlo en la escritura

Busca la cláusula del tipo de interés variable, normalmente la tercera o tercera bis. Después de fijar el tipo inicial, define el índice de referencia. Si tienes IRPH, leerás algo parecido a:

«Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorro» (o «por los bancos», o «por el conjunto de entidades de crédito»).

A veces aparece con el nombre oficial completo y otras solo como «IRPH» o «índice de referencia de préstamos hipotecarios». También puede figurar como índice sustitutivo: muchas hipotecas con euríbor preveían el IRPH para el caso de que el euríbor dejara de publicarse, y eso no significa que lo tengas aplicado.

Fíjate además en el diferencial que acompaña al índice y en si la escritura cita la Circular 5/1994 del Banco de España y alguna TAE: es lo primero que mira hoy un juzgado.

Si no tienes la escritura, la notaría conserva el original: así se pide.

Cómo verlo en el recibo

Los recibos periódicos y las comunicaciones de revisión del tipo indican el índice de referencia aplicado. Busca «índice de referencia», «tipo de referencia» o «referencia» seguido de IRPH, «conjunto de entidades» o «tipo medio de los préstamos hipotecarios». Si aparece euríbor, no tienes IRPH.

Otra señal: compara el tipo que te aplicaron en una revisión con el euríbor del mes de referencia más tu diferencial. Si el resultado es claramente superior y no hay cláusula suelo, el índice es otro.

Si dudas, pide al banco un certificado con el índice de referencia y el histórico de tipos aplicados. Está obligado a dártelo.

Qué se puede reclamar

Tener IRPH no es motivo de nulidad, y que te saliera más caro que el euríbor tampoco. Desde noviembre de 2025, con los criterios del Pleno del Supremo, la mayoría de reclamaciones no prospera: suele bastar que la escritura cite la Circular 5/1994 y alguna TAE, y aunque no lo haga, la cláusula solo es abusiva si tu tipo al firmar estaba muy claramente por encima del mercado.

Quedan casos concretos, como las subrogaciones en el préstamo del promotor sin información. Lo explicamos en IRPH en 2026: se puede reclamar. Y mientras revisas la escritura, comprueba también la cláusula de gastos y la cláusula suelo: hoy tienen más recorrido.

Qué hacer ahora

Lee la cláusula del tipo de interés de tu escritura y un recibo reciente. Si aparece «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años», tienes IRPH. Con la escritura te decimos sin coste si tu IRPH merece la pena y qué más se puede reclamar.