Modelo de reclamación de gastos de hipoteca al banco

Este escrito pide al banco que reconozca la nulidad de la cláusula que te cargó todos los gastos de la hipoteca y que te devuelva la parte que le correspondía. El reparto está fijado por el Supremo desde 2019 y el plazo para pedir el dinero se resolvió a favor del consumidor en 2024, así que es una de las reclamaciones bancarias con el criterio más asentado.

Qué pide este escrito

Pide dos cosas: que se declare nula, por abusiva, la cláusula de la escritura que impuso al prestatario todos los gastos de formalización, y que se devuelva lo pagado en virtud de ella con el interés legal desde la fecha de cada factura.

Lo que se devuelve de cada concepto lo fijó el Supremo: el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación corresponden íntegramente al banco, y el arancel notarial de la escritura de préstamo se reparte por mitad. El impuesto de actos jurídicos documentados y las copias de la escritura que pediste tú no se devuelven. El detalle está en la guía de gastos de hipoteca.

El escrito se redacta sobre tu escritura y tus facturas: cita el número de la cláusula de gastos, el notario y el protocolo, identifica cada factura con su importe y su fecha, y rebate de antemano la prescripción, que es el argumento que las entidades repiten y que los tribunales rechazaron en 2024. Si la hipoteca lleva además una comisión de apertura alta o poco visible, se añade en el mismo escrito con sus propios argumentos. Si el banco fue absorbido, se dirige al que lo sucedió.

Solo tiene sentido para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019: desde esa fecha la ley reparte los gastos por norma y no suele haber nada que reclamar. Vale aunque la hipoteca esté cancelada, subrogada o la vivienda vendida.

Qué necesitamos de ti

1. La escritura del préstamo hipotecario, completa. En ella está la cláusula de gastos, normalmente la quinta.
2. Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Tienen que ser las del préstamo, no las de la compraventa. Si te falta alguna, la notaría, el registro y la gestoría conservan copia y están obligados a dártela: cómo pedirlas está en cómo conseguir las facturas de tu hipoteca.
3. El DNI de todos los titulares del préstamo.
4. Si ya reclamaste alguna vez, la respuesta del banco.

Con eso cuantificamos la reclamación concepto por concepto, intereses incluidos.

Qué pasa después

El banco tiene un mes para contestar. En gastos de hipoteca las respuestas se repiten:

• Oferta parcial: devuelve el registro y la gestoría pero no la tasación, o devuelve sin intereses, o condiciona el pago a que firmes una renuncia a cualquier otra reclamación sobre la misma hipoteca. La comparamos con lo reclamado y te decimos qué se deja fuera antes de aceptar nada.
• Negativa por prescripción: alega que han pasado más de cinco años desde que pagaste. Es el argumento que los tribunales han rechazado en 2024; lo explicamos en el plazo para reclamar los gastos de hipoteca.
• Silencio. Equivale a una negativa.

Si no hay acuerdo, presentamos la demanda en el juzgado de tu domicilio. Cuando la reclamación va bien fundada, muchas entidades pactan antes del juicio; si no, entre la demanda y la sentencia suelen pasar varios meses. Las cantidades que se recuperan de media están en cuánto dinero se recupera de los gastos de hipoteca.

Con la escritura y las facturas te decimos sin coste cuánto puedes recuperar, y la reclamación la cuantificamos, redactamos y enviamos nosotros con prueba fehaciente. Solo cobramos si se recupera dinero.